Airbnb em condomínio: o que o prédio pode exigir (e o que mudou no STJ em 2026)

São 23h de uma sexta-feira de janeiro. Um casal com duas malas para na portaria de uma torre na Ponta Verde e diz que alugou o 1402 pelo aplicativo. O porteiro não tem nome, documento nem data de saída. O proprietário não atende. O morador do 1401 desce para reclamar do barulho na piscina na noite anterior, de outro grupo de hóspedes.

Essa cena é rotina nos prédios da orla de Maceió no verão. Ela concentra as três perguntas que o síndico mais faz sobre temporada: posso proibir?, posso exigir dados do hóspede? e quem paga quando algo dá errado?

O que a lei diz sobre locação por temporada

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a locação para temporada: um contrato residencial por prazo de até 90 dias, pensado para quem precisa de moradia temporária, como férias, tratamento de saúde ou uma obra na própria casa.

Por anos, muitos proprietários sustentaram que o Airbnb era só uma versão digital desse contrato. Se a convenção do prédio não proibisse expressamente, a locação estaria liberada.

Do outro lado, condomínios argumentaram que a alta rotatividade, com check-in quase diário, gente desconhecida na piscina e uso de áreas comuns como se fossem de hotel, deixa de ser moradia e passa a ser hospedagem. E hospedagem muda a destinação residencial do prédio, o que o Código Civil não permite sem a coletividade concordar.

O que o STJ decidiu (e o que ainda falta decidir)

A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça em etapas:

A decisão de maio é a que mais mexe com o dia a dia. Até ali, a lógica predominante nos tribunais estaduais era: se a convenção não proíbe, está permitido. Especialistas ouvidos pela imprensa descreveram a nova leitura como uma inversão. Em prédio de destinação residencial, a curta temporada habitual passa a precisar de autorização.

O tribunal também separou dois tipos de uso. A locação por temporada clássica, com prazo definido e uso de moradia, continua existindo. O que entrou no radar foi a exploração com reservas sucessivas e estrutura de hotelaria, com características de hospedagem comercial.

O que ainda falta: no julgamento repetitivo, o STJ vai definir se a simples previsão de uso "exclusivamente residencial" na convenção já basta para impedir a curta temporada, ou se é preciso uma proibição expressa. A tese que sair dali vai orientar todos os tribunais do país.

O Airbnb, que atua nos processos, sustenta que as decisões se referem a casos específicos e que proibir a locação viola o direito de propriedade de quem aluga.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de um advogado.

Proibir, restringir ou regulamentar: as três saídas

Na prática, a assembleia tem três caminhos. Nenhum é automaticamente certo; depende do perfil do prédio.

1. Proibir a locação de curta temporada. Faz sentido em prédios pequenos, com portaria enxuta e moradores que priorizam sossego. Exige alteração da convenção com dois terços de todos os condôminos (art. 1.351 do Código Civil), não só dos presentes. Em prédios grandes da orla, juntar esse quórum é difícil.

2. Restringir. Por exemplo: prazo mínimo de estadia (7, 15 ou 30 dias), limite de hóspedes por unidade, ou proibição de anúncio de "quartos" dentro do apartamento. Também passa por alteração da convenção quando mexe com a destinação.

3. Regulamentar sem proibir. É o caminho mais comum em Maceió, onde boa parte dos proprietários investe justamente para alugar no verão. O prédio aceita a temporada e define regras de entrada, uso de áreas comuns e responsabilidade. Boa parte dessas regras cabe no regimento interno, que normalmente se altera com quórum menor, conforme a própria convenção.

A pergunta certa para a assembleia não é "somos contra ou a favor do Airbnb?", e sim "que regras tornam a temporada aceitável para quem mora aqui?". Ela costuma unir mais votos.

O que o síndico pode exigir hoje, sem mudar a convenção

Mesmo sem nenhuma mudança na convenção, o síndico tem o dever de zelar pela segurança e pelo sossego (art. 1.348 do Código Civil). Com isso, pode organizar a entrada de qualquer pessoa estranha ao prédio, inclusive hóspedes.

Cadastro prévio pelo proprietário. O dono da unidade informa à administração, com antecedência, nome do hóspede, número de pessoas, data de entrada e saída. Hóspede sem cadastro é tratado como visitante comum: a portaria liga para o responsável antes de liberar.

Identificação na chegada. A portaria confere o documento de quem entra, como faz com qualquer visitante. Pela LGPD, o prédio deve informar para que usa esses dados, guardar só o necessário e apagar depois de um prazo definido. Veja o nosso guia de LGPD na portaria.

Regras entregues antes da chegada. Horário da piscina, lei do silêncio, garagem, lixo, número máximo de convidados. O hóspede que recebe as regras antes de chegar descumpre menos.

Responsabilidade do proprietário. O condômino responde pelos atos de quem ele coloca no prédio. Multas por infração ao regimento são lançadas na unidade, e não no hóspede. Isso precisa estar escrito no regimento.

Acesso com prazo. O acesso do hóspede vale só entre o check-in e o check-out. Chave ou tag que "fica com o hóspede" é o maior risco de segurança da temporada.

Checklist do hóspede de temporada na portaria

O que fazer agora, enquanto o STJ não fixa a tese

1. Leia a convenção. Veja se ela fala em uso "exclusivamente residencial" e se trata de locação. Isso define em que situação o prédio está.
2. Levante os números. Quantas unidades anunciam em plataformas? Quantas ocorrências com hóspedes houve no último verão? Dado concreto muda o tom da assembleia.
3. Regulamente o que já pode. Cadastro prévio, regras e responsabilidade do proprietário cabem no regimento.
4. Se a ideia for proibir ou restringir, leve o texto a um advogado condominial antes da assembleia. Com o tema em julgamento repetitivo, um erro de redação ou de quórum vira processo.
5. Acompanhe o STJ. Vamos atualizar este artigo quando a tese for publicada.